Než nastane ďalšie výročie tých úžasných dní, keď národ cinkal kľúčmi, skandoval heslá o Európe a prognostici sa predháňali v optimizme kedy „dobehneme“ západoeurópske existenčné štandardy, pozrime sa, ako napríklad inde funguje ochrana nájomného bývania. Zlepšovanie bývania je koníčkom dosť rozšíreným, ibaže tam, kde nie ste vo vlastnom, je dobré mať aspoň nejaké istoty, ktoré vás ochránia pred tým, že pán majiteľ vám neodpojí elektrinu, nezatvorí plyn či vodu, alebo vás priamo nevykopne na ulicu. Jednoduchým porovnaním našej a „európskej“ situácie (každý štát si pritom túto oblasť upravuje po svojom) možno ľahko spočítať, či sme už v cieli, koľko kilometrov nám do Európy zostáva, alebo či náhodou nekráčame naspäť. Transformácia väčšiny bývalých takzvaných socialistických krajín zmenila legislatívu tak, že bol zrušený byrokratický systém prideľovania bytov. Štátne (obecné) byty sa hromadne privatizovali v prospech v nich žijúcich nájomníkov.
Štát sa zo sektoru bývania stiahol a nezaviedol sem žiadne mechanizmy jeho ďalšej regulácie. Ba čo viac – vykonal akúsi „nadprácu“ a čo z bytov zostalo za pár grošov primátori či starostovia predali „vyvoleným“. Takto približne sme sa dostali do situácie, v akej sa dnes nachádzame. Nasledujúce údaje, prevzaté z tlače, rozhodne stoja za úvahu.
Ako to robia v Rakúsku
Rakúsky občiansky zákonník uvádza,, že výpoveď z nájmu je možné dať iba so súhlasom súdu a to či už zo strany nájomníka, tak i zo strany prenajímateľa. Prenajímateľ môže nájomnú zmluvu vypovedať iba z preukázateľne závažných dôvodov a závažnosť dôvodu posudzuje súd. Pokiaľ ide o nájomné, tak rakúske zákony neuznávajú dohody, ktoré by boli „zjavne nespravodlivé“ (podľa nášho práva v rozpore s dobrými mravmi). Prenajímateľ môže požadovať iba primerané nájomné (platby za bývanie by nemali presahovať tretinu bežného príjmu). V prípade sporu by súd posudzoval veľkosť bytu, polohu, vybavenie a ďalšie skutočnosti.
Ochrana v Nemecku
Nájomcom sa poskytuje najvyššia miera ochrany. Na dobu určitú môže prenajímateľ uzavrieť nájomnú zmluvu len za splnenia určitých podmienok (teda nie spôsobom, akým sa to dnes automaticky robí u nás), lebo takýto typ zmluvy je považovaný za úplne výnimočný. Pokiaľ ide o výpoveď, tak prenajímateľ môže jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu iba na základe tzv. oprávneného záujmu a pri dodržaní výpovednej lehoty. Avšak nájomca môže výpoveď spochybniť, pokiaľ by mu takáto výpoveď spôsobila neprimerané ťažkosti, ktoré od nej nemožno spravodlivo požadovať, napr. pokiaľ je nájomca pokročilého veku, invalid, v prípade tehotenstva či ťažkého obmedzenia.
Sladké Francúzsko
Nájomná zmluva sa uzatvára zo zákona na obdobie troch rokov, avšak toto ustanovenie je iba formálne, lebo počas trvania nájmu sa zmluva automaticky obnovuje a prenajímateľ môže odmietnuť obnovenie nájomnej zmluvy iba vtedy, ak boli splnené podmienky pre výpoveď z nájmu, predovšetkým pre hrubé porušenie povinnosti nájomcu. V prípade, že nájomca je fyzická osoba staršia ako sedemdesiat rokov, ktorej ročný príjem je nižší, než 1,5 násobok životného minima, nemôže prenajímateľ dať výpoveď bez toho, že by nájomníkovi ponúkol náhradný rovnocenný byt
Belgicko
Podľa platného občianskeho zákonníka je nájom uzatváraný na dobu určitú – na dobu deväť rokov a po jej uplynutí sa zmluva automaticky predlžuje. Pokiaľ prenajímateľ z naliehavých dôvodov potrebuje byt pre seba, musí nájomcovi zaplatiť odstupné vo výške deväť násobku mesačného nájomného. Nájomné sa stanovuje dohodou medzi nájomcom a prenajímateľom, avšak existujú závažné obmedzenia. Toto zvyšovanie sa riadi indexom spotrebiteľských cien, nie voľnou úvahou prenajímateľa, ako je tomu u nás.
Fínske domčeky
Nájom sa zjednáva zásadne na dobu neurčitú, pokiaľ sa ale strany nedohodnú inak. Prenajímateľ môže dať nájomcovi výpoveď, avšak súd môže rozhodnúť o jej zrušení, pokiaľ výpoveď bola daná pre nesúhlas so zvýšením nájomného, alebo pokiaľ neexistuje pre výpoveď objektívny a rozumný dôvod. Vo Fínsku existuje rozsiahla možnosť poskytovania príspevkov na bývanie pre dôchodcov a pre študentov a zákon umožňuje stanoviť horný limit nájmu, resp. nákladov na bývanie, ktoré v niektorých lukratívnych oblastiach môžu byť nižšie, ako je trhová cena.
Nórsky príklad
Nájomnú zmluvu dohodou uzatvárajú nájomca a prenajímateľ a výpoveď musí obsahovať dôvod, pre takýto postup. Nájomca sa môže proti výpovedi odvolať do jedného mesiaca na súde. Súd môže výpoveď zrušiť, nie však v prípade, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti. Nájomné záleží na dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, a pokiaľ sa títo nedohodnú, môže byť celý problém o určenie výšky nájomného postúpený tzv. Výboru pre vyhodnocovanie nájomného, a ten vo svojom rozhodnutí berie do úvahy, aké nájomné sa platí v iných obdobných bytoch.
Nájomné bývanie v Portugalsku
Zmluva sa uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú. Prenajímateľ môže vypovedať nájom iba zo zákonom vymenovaných dôvodov, avšak nesmie dať výpoveď v prípade, že nájomca je starší ako šesťdesiatpäť rokov. Ak nie je schopný pracovať, ak jeho nemoc spôsobuje najmenej dvojtretinovú pracovnú neschopnosť, prípadne keď žije v byte viac ako tridsať rokov.
Staré dobré Anglicko
Všetky nájomné zmluvy uzatvorené pred rokom 1989 sú regulované podľa zákona o nájomnom. Regulácia nájomného prebieha podľa tzv. spravodlivého nájomného a jeho výška je určovaná nezávislým úradníkom alebo komisiou. Maximálna výška nájomného je limitovaná pevnou čiastkou. O stanovenie spravodlivého nájomného môže požiadať tak vlastník, ako aj nájomca bytu. A to aj u nájmov, ktoré nepodliehajú po roku 1989 regulácii, avšak výšku nájomného mu v takom prípade určí miestny samosprávny úrad, ktorý porovnáva úroveň nájmu s nájomnými vzťahmi v danej lokalite.
Slovenská tragikomédia
Sedieť na vlastnej kope hnoja a mudrovať, ako to zariadiť, aby bolo spravodlivo a každému dobre, je iste tvorivé. Niekedy však stačí poobzerať sa okolo seba a tým či oným sa nechať inšpirovať. Čo je možné inde, snáď sa dá aj u nás. Alebo nie? A ak nie, tak prečo? Dokážeme to ešte zmeniť? ( Páni úradníci, poslanci, ministri – to je otázka pre vás)!