V posledných týždňoch sa spomínajú častejšie pojmy trhové nájomné a deregulácia. Štrasburský súd konkrétnu výšku trhového nájomného na Slovensku neposudzoval, skonštatoval len, že tak vlastníci ako žalobcovia, ako aj štát ako žalovaná strana, uviedli významné rozdiely medzi regulovaným nájomným a nájomným tvoreným na voľnom trhu.

Súd v Štrasburgu zároveň citoval oficiálny materiál vlády Slovenskej republiky – Koncepciu štátnej bytovej politiky na roky 2010 – 2015, kde sa uvádza, že na Slovensku je nedostatočne rozvinutý súkromný sektor s nájomným bývaním, pričom príčinou tohto stavu je najmä regulácia nájmov a prílišná ochrana nájomníkov. Teda, pre upresnenie, toto súd netvrdí, súd len cituje oficiálny materiál. Z dielne Ministerstva výstavby – samozrejme. A skutočne pri prečítaní tohto dokumentu sa môžeme dozvedieť, že súkromný nájomný sektor je nedostatočne rozvinutý, a to najmä v dôsledku predchádzajúceho uplatňovania cenovej regulácie výšky nájomného, ako aj nadmernej ochrany nájomcov vyplývajúcej z platnej občianskoprávnej úpravy nájmu bytu. Ďalej sa uvádza, že úlohou súkromného nájomného sektora je najmä zabezpečovanie krátkodobého nájomného bývania. Nuž z uvedeného vyplýva, že keby v minulosti nebola regulácia nájomného a neexistovala by ochrana nájomcov, ktorú ministerstvo označuje za nadmernú, mohol by tu dnes existovať súkromný nájomný sektor. A ten by pomohol riešiť problémy s bývaním.

Je to zjavný nezmysel – koniec koncov nie jediný z dielne ministerstva výstavby. Regulácia nájmov pre novouzatvárané nájomné zmluvy už neexistuje viac ako 15 rokov. Právna úprava už dávno vytvára pre prenajímateľa priestor uzatvárať aj krátkodobé nájomné zmluvy. Samozrejme, že určitá ochrana nájomníkov existuje všade a nevedno odkiaľ prišli dámy a páni z ministerstva na to, že tá slovenská je akási nadmerná. Právny vzťah dvoch strán v každej civilizovanej krajine predpokladá právne istoty pre obe strany a hádam by toto mohlo platiť aj na Slovensku nie?

Teda pokiaľ by išlo len o reguláciu a ochranu nájomníkov tak už viac ako 15 rokov nič nebráni súkromným investorom stavať nájomné domy, prenajímať ich za trhové nájomné a slobodne v oblasti prenajímania bytov podnikať. Nuž ale za tých 15 rokov sa tuším nenašiel nikto, kto by u nás súkromné nájomné domy staval. Takže, kde je chyba? Zrejme v tom, že po nájomnom súkromnom bývaní, o ktorom sa na ministerstve výstavby (a medzičasom aj dopravy) už popísali tony papiera nie je na Slovensku reálny dopyt. A ani nebude.

Bývanie na Slovensku bolo umelo nastavené ako bývanie vo vlastnom. Štát pomohol všetkým, okrem nájomníkov v reštituovaných a privatizovaných domoch, na ktorých vyše 20 rokov kašle a v poslednej dobe aj nadáva, dostať sa za symbolickú cenu k vlastnému bývaniu. Inak to pri reálnej kúpnej sile obyvateľstva nešlo urobiť zo všetkých Slovákov vlastníkov ich bytov. Výsledkom štátnych opatrení je súčasný stav, keď je 94,5% bytových jednotiek v osobnom vlastníctve občanov, zvyšok je zmes všeličoho – bytov reštituovaných, sociálnych, a niekoľko zvyšných obecných.

Výsledkom slovenského atypického vývoja je aj mimoriadne atypický nájomný sektor. Na rozdiel od bežných krajín, kde predstavuje desiatky percent celkového bytového fondu je podiel nájomných bytov na Slovensku minimálny. Rovnako atypická je slovenská nájomná ponuka aj dopyt. Byty na prenájom ponúkajú vlastníci, ktorí spravidla nevedia čo s nimi – buď ich nevedia alebo momentálne nechcú predať – v ponuke sú nepredané (a väčšinou aj nepredajné) byty od developerov, či investorov, ktorí si najmä v čase boomu pred krízou mysleli, že aké je úžasné ukladať peniaze do nehnuteľností. Alebo je v ponuke jednoducho byt po babičke (odkúpený za pár korún ako to mal každý okrem nás možnosť), je určený pre deti, ale pokiaľ tie dospejú je treba ho prenajať, aby sa pokryli náklady na prevádzku. K tomu niekoľko reštituentov, ktorým štát odovzdal ich domy aj s (obojstranne) nedobrovoľnými nájomníkmi. Nie je medzi nimi ani jeden štandardný podnikateľ, ktorý si za svoje podnikanie zvolil akvizíciu a prevádzku nájomných domov. Atypický je aj dopyt – cudzinci, ktorí sa z rôznych dôvodov (študijných, pracovných) zdržiavajú určitú dobu na Slovensku, skupiny študentov, ktorí nemajú internát, cezpoľní pracujúci (spravidla tiež viacerí) ktorí potrebujú prechodne prespať, občas študent z bohatých pomerov, pre ktorého peniaze nie sú problém a nechce sa mu otravovať na nepohodlnom intráku. Veľmi zriedkavo sa nájomníkmi na dobu určitú, spravidla nedobrovoľne – vo výnimočnej situácii, stanú aj bežní občania (napríklad pokiaľ si nezoženú byt, ktorý si chcú kúpiť a pod.), Neštandardné prostredie, neštandardná ponuka a neštandardný dopyt vygenerovali na Slovensku a osobitne v Bratislave aj neštandardné ceny nájmov. Podľa vlastníkov nehnuteľností predstavuje voľná cena 3 izbového bytu viac ako je priemerná čistá mesačná mzda resp., násobok priemerného dôchodku. Je zrejmé, že takéto prostredie nie je pre bežných obyvateľov a je na míle vzdialené od štandardného nájomného trhu určeného na dlhodobé bývanie pre široké masy tak, ako ho poznáme inde v Európe.

Bežný občan na Slovensku nájomné bývanie nepotrebuje – dostal ho do vlastníctva od štátu či už vo forme nenávratnej pomoci na individuálnu výstavbu, alebo v podobe bytu, ktorý si mohol za symbolický manipulačný poplatok odkúpiť. Vzhľadom na nemecké alebo švajčiarske ceny, ktoré sa na neštandardnom a pre bežných občanov cudzom nájomnom minitrhu vygenerovali, tam bežný občan ani nepatrí. To je ten pravý dôvod, prečo nevznikla ani ponuka (pokiaľ samozrejme, ako je to na Slovensku často zvykom, si niekto nevymyslí kšeft a nevytvorí sa mechanizmus priamych nenávratných dotácii napríklad vo výške 85% na stavbu nájomných domov. V takom prípade by sa zrejme našlo aj dosť investorov – vybraných samozrejme- ktorí by nájomné domy stavali. Ale za vlastné jednoducho nie).

Takéto neštandardné prostredie bolo vytvorené umelými zásahmi štátu do bytového fondu. Neriešme, či tieto zásahy boli dobré alebo zlé, jednoducho stali sa a priniesli výsledný – súčasný stav. A ten jednoducho je a iný nebude.

Týmto článkom samozrejme nik nespochybňuje nároky vlastníkov reštituovaných bytov, aby mohli dostať za prenájom svojho majetku primeranú cenu. Len nie je úplne jasné, prečo by to „trhové nájomné“ mali platiť nájomníci, ktorých na umelo zdeformovaný nájomný trh strká štátna moc len preto, lebo si pri tvorbe reštitučných zákonov a následne ďalších bytových zákonov nesplnila svoje základné povinnosti a vyrobila zbabrané zákony, ktoré súvislosti a dopady konania štátu „neriešia“. Tak ako je na Slovensku zvykom, žiaľ vrchnosť veľa vecí, nad ktorými sa treba trochu viac zamyslieť (a ktoré by možno ešte aj stáli peniaze, ktoré sa dajú využiť aj inak všakže?) „nerieši“. Nájomníci z reštituovaných domov týmto ozaj veľmi pekne ďakujú všetkým doterajším vládam, samosprávam a politikom, ktorí ich sériou politických a odborných chýb dostali do prostredia zdeformovaného „kvázinájomného“ bývania na Slovensku, do prostredia, v ktorom iní občania Slovenska vďaka umelým štátnym zásahom, mimochodom financovaným zo spoločných zdrojov vytvorených aj nájomníkmi z reštituovaných domov nie sú, a v ktorom bežný občan nemá šancu prežiť. Nájomníci ďakujú aj za riešenia problému nájomných vzťahov v reštituovaných domoch, ktoré boli jedno horšie než druhé s vyvrcholením v podobe zákona č. 260/2011 – skvostu, ktorý je svojou kvalitou porovnateľný tvrdeniu, že na Slovensku sa preto nestavajú súkromné nájomné domy, lebo kedysi dávno bolo plošné regulované nájomné. Nájomníci v reštituovaných domoch zároveň prosia politikov aby konečne problém nájomných vzťahov v reštituovaných domoch vyriešili. Podľa možnosti bez sociálnych experimentov a civilizovane. Tak ako je to v slušnej spoločnosti zvykom, v ktorej platí, že ten, kto spôsobí inému škodu, ju má aj primerane nahradiť. Vinník, ktorý spôsobil, že nájomníci z reštituovaných a privatizovaných domov stratili strechu nad hlavou je mimo všetky pochybnosti známy. Teraz už len aby to s tou zodpovednosťou za škody, ktoré nájomníkom spôsobil, začal konečne po vyše 25 rokoch ozaj brať vážne.